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入居者ニーズの傾向と対策

ネット上で物件情報を簡単に検索・比較できるいま、入居希望者のニーズを把握することが重要となっています。２００８年度の調査（※）では、入居者が行った内見平均数は４．76件でしたが、２０１７年度には２．91件へと減少。さらに同年（２０１７年）の新規契約者のうち46．４％が「事前にネットで見た物件に入居した」と回答しています。これは入居希望者が事前にネットで目的の物件を絞った上で内見をすることが主流になってきていることがわかります。早期に空室を埋めるためにはネット上で「目当ての物件」に選ばれなければならないのです！

では「目当ての物件」に選ばれるにはどうすれば？　それは「嫌われる設備は変える」「満足度の高い設備はしっかり設置する」ことです。水回り（トイレ・浴室など）や空調が古いものは敬遠されがちで、多様な生活スタイルをサポートする設備（24時間利用可能なごみ置場、宅配ボックスなど）は現代のニーズを満たし、好まれる傾向があります。

一方、一般的な物件選びの重要項目「築年数」は近年妥協傾向がみられます。築年数の重視度で「築年数を気にする」との回答は約６割ですが、築年数への考え方では「リフォームされていれば古くても構わない」は約５割あり、「築年数を気にしない」という回答と合わせると約６割にもなります。きちんとリフォームをすれば古くても決まる、と言えるでしょう。

他にもエリアならではのニーズを考慮する必要もありますので、現場の声を聞いている当店スタッフが親身にアドバイスをさせていただきます。

※出典：21Ｃ・住環境研究会・株式会社リクルート　住まいカンパニー【首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査２０１８ー２０１９】

災害時の賃貸経営者責任を考える

毎年９月１日は「防災の日」です。私たちの住む日本は常に大地震に見舞われるリスクを抱えています。たとえ現行の耐震基準をクリアした建物でも、無事に済む保証はありません。そこで、主に戸建オーナー様へのお話になりますが、万が一、入居者などに被害があった場合の責任について考えてみましょう。

まず、自然災害による損害は、人為的なミスや過失が原因ではないため「誰も賠償責任を問われない」のが原則とされています。しかし、実際には民法によって建物の所有者には重い責任が課されています。要約すると「建物の瑕疵（※１）のせいで他人に損害を与えた場合、その建物の占有者（実際の使用者）が損害賠償責任を負う。ただし占有者の管理に落ち度がない場合は、所有者がその損害を賠償しなければならない」というものです。占有者は善管注意義務（※２）によって免責される一方、所有者は建物の瑕疵に過失がなくても責任から逃れられない「無過失責任」を負うというのが重大なポイントです。

更に、２０１８年の「大阪府北部地震」では小学生が古いブロック塀の倒壊に巻き込まれ命を落とす出来事がありました。これを機に国交省から広く一般の建築物に対し安全点検の実施と、危険性が確認されたものは速やかに補修・撤去するよう通達が出されました。そのため万が一の際、何もしなかった所有者は危険を放置した「過失」を追及される可能性が高くなったのです。

地震に対する意識が高まる今、しっかりとした対策で入居者の安全を守る必要があります。この機に是非対策をお急ぎください。

※１　通常備えているべき性質や設備を欠いていること
※２　善良な管理者の注意義務

私たちがご案内いたします！

《似顔絵：ラスカ熱海店　営業事務　高橋　作》

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