賃貸経営は、健全な経営ができれば毎月安定した家賃収入を得ることができます。
そのため、資産形成や老後資金のために所有している物件を賃貸として活用する大家さんも多く、特にローンがなければ不労所得的な収入となります。
そこで今回は賃貸経営のメリット・デメリットを記載したいと思います。
6つのメリット
| その❶ | 家賃収入が安定して入る |
| その❷ | インフレ対策に有効である |
| その❸ | 自己資金が少なくても始められる |
| その❹ | 景気・不景気に左右されにくい |
| その❺ | 周辺全体の賃料相場が上がった |
| その❻ | 需要が購入需要より幅広い |
6つのデメリット
| その❶ | 建物・室内が老朽化する |
| その❷ | 空室期間は賃料が入らない |
| その❸ | 賃借人がいる場合の売却時のリスク |
| その❹ | 自然災害に巻き込まれる可能性がある |
| その❺ | 賃借人がトラブルを起こす可能性がある |
| その❻ | 将来的に賃料が下がる可能性がある |
サブリース契約はここに注意
サブリース契約とは、不動産管理会社が賃貸物件の大家さんから住戸をまるごと借り上げ、それを不動産管理会社から入居者に転貸（又貸し）をする契約形態です。
一般的な管理契約では、空室になればその分大家さんの収入は減少します。一方、サブリース契約は不動産管理会社が住戸をまるごと借り上げ、大家さんに賃料を支払う為、大家さんは住戸が空室であっても一定の家賃収入を得ることができます。相場としては、通常家賃の80%から90%ほどを保証してくれるのが一般的です。
安定して家賃収入を得ることができるサブリース契約ですが、実は同額の家賃保証がずっと続くわけではありません。多くの場合、サブリースの契約期間が35年間の長期契約だったとしても、家賃の見直しが2年から5年ごとに行われます。その際、サブリース業者（不動産業者）が赤字だった場合は家賃の減額を求められます。この賃料見直しによるトラブルが問題視されています。実例では「10年間家賃を下げない」としながら、その会社の経営悪化を理由にオーナーに賃料減額を求めたことで訴訟にまで発展しました。更に、家賃の減額に大家さんが応じない場合、サブリース契約を解約されることもあります。
サブリース契約ではサブリース業者（不動産業者）が借主となりますが、借主は借地借家法で保護を受けますので、大家さんの立場が弱くなります。その結果、大家さんから解約を申し出ても、正当な理由がないとなかなか解約ができません。また、一般的な管理委託の形態であれば、不動産管理会社が探してきた入居希望者の入居可否を大家さんに確認します。一方、サブリース契約の場合は不動産業者は大家さんに確認しない場合がほとんどとなりますので、その場合は入居者を選ぶことができません。
今回は大家さんのメリット・デメリットを記載しましたが、大家さんとしてのリスクを把握したうえで住戸を貸している人は比較的賃貸経営がうまくいっているようです。
安定収入だけを求めて安易に賃貸するのではなく、まずは良く調べて判断することも大切なことではないでしょうか。