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目指せ、空室ゼロ!!賢い大家さんへの道-第7講

復習!民法改正の影響 vol.1

約120年ぶりに改正された民法が施行されてからもうすぐ1年(2020年4月1日施行)。
改正内容は不動産の契約等に関係する「債権法」の規定が中心となっていますので、実際に影響を受けた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回と次回は、特に把握する必要のある重要な部分について改めて確認しておきましょう。

①敷金に関するルールの明確化

~賃借人の債務の定義と返還時期~

最近、首都圏では「敷金ゼロ!礼金ゼロ!」という賃貸物件も多くみられますが、そもそも敷金とは不動産業界で昔から「慣習」としてやり取りされる曖昧なものでした。それを今回の改正では「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務(原状回復費用や滞納家賃など)を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」とハッキリと定義され、さらに「敷金の返還債務発生時期」は「物件の明け渡し時点」と明文化されました。これは今までの判例などで認められていたものを明文化したに過ぎませんが、当事者間の認識を統一できるという意味では重要な改正です。

ただし、これは任意規定であるため両者の合意があれば「ペットを飼育する場合は、敷金の返還はしない」といった取り決めも可能となります。トラブル防止のため内容を明確にして契約を結ぶようにしましょう。

②原状回復義務の範囲の明確化

~通常損耗・経年変化は原状回復義務の対象外に~

改正前、賃借人側の原状回復義務の範囲は国土交通省のガイドラインや判例などで示されてきましたが、あくまでも「指針」であり、はっきりとした定めはありませんでした。そのため退去時のトラブルが後を絶たず、賃貸経営の大きな障害となっていました。

今回の改正で原状回復義務の範囲が具体的に示されたことから、トラブルの減少が期待される一方、法律となったことで権利意識の高まった賃借人からのクレームが増加する可能性も考えられます。また、これも任意規定であるため「退去時の畳の表替えは一律賃借人負担」といった取り決めも有効になります。ただし、賃借人にとって著しく不利にならず、賃借人の正確な理解に基づく合意が必須となりますので、内容に関してはしっかりと検討し、慎重に決めることが大切です。

次回は「③連帯保証人の保護に関するルール」「④賃借人自ら修繕をしてよい場合の要件の見直し」「⑤賃借物の一部滅失による賃料減額請求に関する改定」についてみていきます。

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