賃貸オーナー業にはメリットだけでなく、設備の不具合、入居者とのトラブル、近隣との問題など、さまざまな課題がつきものです。今回は、設備不良が発生した場合の「賃料減額ガイドライン」について解説します。
※1 発生した季節・地域・間取りや設置台数を考慮し、必要に応じて 賃料減額割合を調整する。
※2 免責日数とは物理的に代替物の準備や業務の準備にかかる時間を一般的に算出し、賃料減額割合の計算日数に含まない日数を指す。 免責日数は代替物や部品等の調達日数を考慮し、必要に応じて免責日数を調整する。
ガイドラインの使用方法
まず、A群に該当するかどうかを確認し、該当する場合はA群の賃料減額割合と免責日数を基準に金額を算出します。A群に該当しない場合は、B群に該当するかを確認し、該当する場合はB群の基準を用いて金額を算出します。減額の算出方法は、日割り計算で行います。
＜計算例：ガスが6日間使用できなかった場合（月額賃料100,000円）＞
月額賃料100,000円 × 減額賃料割合10％ ×（6日－免責日数3日）÷月30日＝ 1,000円の賃料減額
ガイドライン使用上の注意事項
- 入居者の善管注意義務違反に基づく不具合は除く
- 台風や震災等の天災で、貸主・借主の双方に責任が無い場合も賃料の減額が認められる。
- 但し、電気・ガス・水道等の停止が貸室設備の不具合を原因とするものではなく、供給元の帰責事由に基づく場合はこの限りではない。
- 全壊等により使用及び収益をすることができなくなった場合は賃貸借契約が当然に終了するため、ガイドラインの対象外である。
あくまでも上記ガイドラインは、法的拘束力はなく目安を示しているものであり、賃料減額割合や免責日数は状況に応じて調整可能であり、必ず使用しなくてはならないものではありません。ガイドラインは賃貸人、賃借人が円満に解決するための一つの手段と捉え、まずはお互いに歩み寄る姿勢を持つことが解決への近道なのではないでしょうか。