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不動産を売却するにあたり、
契約の場面で気を付けた方が良いことはありますか？
買主とのあいだで売買契約を結び、契約書を取り交わす。
またその内容を理解する。
所有する住宅を売却しようとする時、価格や引渡しなどの条件が折り合い買主の購入が決まれば、売買契約を結びます。民法上では、契約は口頭でも成立するとされていますが、後々のトラブルを避けるためにも、あるいは売買成立後の諸手続きのためにも、売買契約書を取り交わすことが重要です。
売買契約書は不動産仲介業者が作成します。契約書の内容は、売買する不動産の土地の所在地、建物の構造、規模、売主、買主の氏名、売買金額や代金支払期日等さまざまなことが記載されています。条文には難解な文章も含まれていますが、大切な事柄が記載されていますので、内容を理解し、納得した上で署名し、印鑑を押さなければなりません。
通常、契約を締結する前に資格を持った宅地建物取引士により「重要事項説明書」の説明が行われます。ここで理解できない項目や納得できないことがあれば、売買に立ち会う仲介業者にその内容を確認した方が良いでしょう。何か特別な条件を加える場合は、特記事項として追加記載することも可能です。このことは買主側からも同じです。
契約書の内容はできるだけ詳しく記載する。
売買契約書の内容はできるだけ詳しい方が、後々のトラブルを防ぐ意味からも好ましいものです。例えば固定資産税の負担の問題があります。この税金は毎年1月1日現在の登記簿上の所有者に課せられる税金ですが、例えばAさん（売主）とBさん（買主）とが売買契約を結び4月1日に住宅の引き渡しをした場合、この年の1年間の固定資産税はAさんに課せられることになります。ところがAさんにとっては、すでにBさんに引渡しをした住宅の税金が課税（請求）されるのは”腑に落ちない“ということになります。こんな時には契約書に税金の負担について明記しておけば良いでしょう。弊社では慣例的に起算日を1月1日とし、引渡し前日までを売主の負担、引渡し日から12月31日までを買主の負担として取り決めています。マンションの管理費なども同じく引渡し日に基づいて日割清算することになります。
また、不動産以外の動産物等についての取り決めも契約内容に記載することでトラブルを防ぐができます。たとえば一戸建ての場合、売主が庭にある植栽や庭石を持ち出したい希望があるとします。買主としては土地建物に付随したそれらのものを含め魅力を感じて買ったのに、持ち出されたのでは条件が違う、ということになります。そこでこうしたトラブルを防ぐために、売買対象となる土地建物以外のものについて売買対象とするもの、しないものを契約書で決めておくことも必要です。
いずれにしても売買契約は、不動産の売買に関する約束であり、その内容を売主、買主ともに守らなければなりません。そのためにも、約束の内容は契約書として文書にし、お互いに取り交わしておくことが大切です。
今回のご相談に関するポイント・アドバイス
- 売買が決まったら、売主、買主のあいだで契約を結び、売買契約書を交わす。
- 売買契約書の内容は充分に熟読し、納得した上で署名し、印鑑を押すこと。
- 契約書の内容はできるだけくわしく。必要な条件があれば事前に不動産仲介業者と相談し、特記事項として追加記載をする。