目指せ、空室ゼロ！！賢い大家さんへの道－第2講 | 「熱海ロイヤルタイムズ」熱海駅前の不動産会社が運営する地域密着不動産WEBマガジン

1 長期的な空室状態を招かないために！！「4つの秘策」
2 賃貸現場でのありがちな「トラブルと設備交換」

長期的な空室状態を招かないために！！「4つの秘策」

賃貸業界の最盛期も過ぎて一息つきたいところですが、この時期に入居者が決まっていないお部屋はこのまま長期的な空室に陥る可能性が!!　そこで攻めの姿勢でアピールできる効果的なアイデアを４つご紹介します。

①簡易な工事でできる設備の見直し

「ウォシュレット付便座」の設置はもちろんですが、新品にすることで有利に。また、「照明のＬＥＤ化」も好印象を与え、さらに入居後の経済的な負担を考える方へのアピールにもなります。

②入居の制限を緩和

「ペット可」「タバコ可」など、ニーズの高い（または制限される事が多い）制限項目を緩和することで差別化を図ります。ただし、一度許可したものをＮＧにすることは困難なのでよく考えて判断しましょう。

③フリーレント等賃料発生日の後ろ倒し

入居直後に家賃が発生しないのは単純に喜ばれます。さらに「〇月まで」と期間を区切れば早期入居を促すことも。大家さんとしては一時期苦しいかもしれませんが、空室が続くことを考えれば、将来へのリスクヘッジとなります。

④礼金・敷金・賃料の見直し

これは最終手段です。見直しはまず大家さんが受取る「謝礼」である礼金から。無くしても後々のリスクにはならないでしょう。次に敷金ですが、これをなくしてしまうと退去時の原状回復費用の担保がなくなりますので慎重な判断が求められます。賃料の値下げは長期的にみて大丈夫か、先を見て冷静な判断を。

何はともあれ、オーナー様の物件にあった攻めの対策で一日も早い入居を目指しましょう！

賃貸現場でのありがちな「トラブルと設備交換」

入居者が決まってもまだ気は抜けません！設備の不具合が見つかるのは入居直後が一番多いと言われています。当社の管理プランを利用されている場合はもちろん当店が窓口になりますが、オーナー様がご自身で運営管理されている場合には直接対応しなければなりません。そこでここでは賃貸現場でのありがちなトラブルと設備の交換目安をご紹介します。

トラブル件数トップは「エアコン」。あって当たり前、冷暖房はエアコンのみという人も多く、故障は入居者の不満に直結します。残置物ではなく、「エアコン付き」としていた場合は早急に修理・交換の手配が必要です。次に、特に悪化しやすいトラブルは給湯器にまつわる不具合です。これは生活に多大な影響が出るので迅速な対応が必須。ちなみにお風呂が使用できないことに対する家賃減額の目安は10％程度と言われています。　

他にもトイレやキッチンコンロなども生活には欠かせない重要な設備ですので、トラブルが起きてしまうと夜間でも緊急の対応を迫られる可能性があります。下の一覧を目安に、経年劣化した設備機器は入退去時に先手を打って交換してしまいましょう。

主な設備	法定耐用年数	寿命
照明器具	6年	10年程度
システムキッチン	建物の耐用年数と同じ	15～20年程度
ガスコンロ・ＩＨクッキングヒーター	6年	10～15年程度
エアコン	6年	10年程度
ガス給湯器	6年	10～15年程度
電気温水器	6年	10～15年度
トイレ便器	15年	15～20年程度
洗面台	15年	15～20年程度
ユニットバス・浴槽	建物の耐用年数と同じ	15～20年