「委任契約」で認知症対策を!!
2020年最終号では、年末年始に家族で話し合いたい「貸主の高齢化対策」について考えましょう。
人間誰しも年を取りますが、高齢化と切り離せないのが「認知症」。厚生労働省の統計によると、高齢者（65歳以上）人口における認知症患者の割合は2012年に15％でしたが、推計では2025年には20％、なんと高齢者の5人に1人が認知症になるといわれています。（図1）
賃貸経営にとって、認知症による判断力の低下は大変深刻な問題です。
考えられるリスクに、まず「契約の有効性」の問題が挙げられます。「親（賃貸経営者）が認知症になっても、そのまま引き継げばいい」とお考えの方もいると思いますが、残念ながら法律の世界では認められません。あくまでも賃貸借契約とは、契約当事者（貸主・借主）の「意思表示の合致」のもとに締結される「法律行為」であるため、一方（ここでは貸主）が認知症などで意思確認ができなくなってしまうと、締結済みの賃貸借契約も法的に不安定なものになってしまうのです。他にも実務上のさまざまなリスクが考えられます。（図2）
そこで有効な対策としてご紹介したいのが「賃貸物件管理に関する委任契約」。
本来、判断力の衰えた本人に代わって契約締結等の法律行為や財産管理を行うには「成年後見人の選任（以下、成年後見制度という）」が必要です。ただし、認知症などの罹患前であれば「委任契約」も合法的に認められ、その範囲内で代理人が独自の判断で法律行為等を行うことが可能となります。
また「成年後見制度」は、裁判所への申し立てなど大変面倒な手続きが必要ですが、「委任契約」は当事者間で交わすだけで合法的に委任が可能です。
委任の範囲はお互いの合意のもと、自由な取り決めが可能です。「賃貸借契約の締結を委任するが、賃料7万円以上でないと認めない」といった制限や、「権限付与は医師に認知症と診断された日以降とする」などの取り決めも有効です。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会のＨＰには「オーナーの認知症に備えた委任状」の書式や記入例などが紹介されていますので、参考にしてみて下さい。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会のＨＰ
https://www.jpm.jp/topics/205
ただし下記の点に注意が必要です。（図3）
委任契約は万能ではありませんが、すぐにできる対策としては十分有益な方法と言えるでしょう。「元気なうち」に「明確な形」で準備をしておくことが、後々のトラブルを防ぎ、家族の絆をより深めてくれるはずです。一年の締めのこの季節に、話し合ってみてはいかがでしょうか。
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