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目指せ、空室ゼロ!!賢い大家さんへの道-第8講

復習!民法改正の影響 vol.2

前回に引き続き、2020年の民法改正で賃貸経営において影響を受ける可能性のある重要な部分について改めて確認していきましょう。

③『連帯保証人の保護に関するルールの新設』

~連帯保証人の債務保証の上限額明記と保証の元本確定のタイミング~

改正前は保証額・保証範囲に関するルール自体が存在せず、連帯保証人は想定外の高額請求に愕然とする…といったトラブルが起こっていました。そこで保証人が個人の場合「保証の上限額(極度額)を定め、書面に明記しなければ保証契約自体が無効となる」という規定が新設され保証人保護が強化されました。(保証会社は対象外。)

さらに「①賃借人の死亡②連帯保証人の死亡など、で保証の元本が確定(最終的な保証額が決定)する」という定めも明記されたのですが、これで大きな問題になるのが賃借人の自死。室内で自死し発見が遅れた場合、死亡時点で保証額が確定するため、死後の汚損による原状回復費用は「元本の確定後」に発生したものとされ、保証人に請求することができなくなるのです。(事故死や病死はそもそも賃借人側に原状回復義務はほとんど認められません)。これらの回避策として保証会社の利用が有効となってきます。変化に合わせた対策をとっていきましょう。

④『賃借人自ら修繕をしてよい場合の要件見直し』

~賃貸人が対応してくれない場合や緊急時は賃借人自ら修繕可能に~

改正前は賃借物の修繕が必要な場合でも賃借人自ら設備を買い替えたり修繕をしたりすることは基本的にNGでした。今回の改正では、賃貸人が必要な修繕をいつまでも行わない時や、緊迫の事情がある時は賃借人自ら修繕できる旨が明文化されました。これにより権利意識の高まった賃借人が勝手な修繕を行うことも懸念されます。これを防ぐため、賃借人からの修繕要求には速やかに応じ、賃貸人(大家さん)側主導で手配することが肝心です。

⑤『賃借物の一部滅失による賃料減額請求等に関する改定』

~「減額を請求できる」から「当然に減額される」へ~

本来使えるはずの設備等が故障などで使えなくなった場合、これまでは賃借人は賃料の減額を「請求できる」と規定されていましたが、改正後は割合に応じて「当然に減額される」ことになりました。ただし減額の対象は「通常の居住ができない状態に達し、賃借人に帰責事由がない場合」に限られ、またその割合などは日本賃貸住宅管理協会の発行するガイドライン(図1)に例示されています。こちらも素早い対応が肝となりますので、連絡があった場合にはスピーディーに動いていきましょう。

以上、前回と今回で確認した5つの内容が賃貸人(大家さん)への影響が懸念される主な改正点です。
内容をしっかり把握し、適正な賃貸経営を続けていきましょう。

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