目指せ、空室ゼロ！！賢い大家さんへの道－総集編 | 「熱海ロイヤルタイムズ」熱海駅前の不動産会社が運営する地域密着不動産WEBマガジン

これまで約2年間、11回にわたり賃貸経営に関する様々な情報をご紹介してまいりましたがこのコーナーも今回が最終回となります。そこで今までのお話を総集編としてまとめてみました！

1 空室対策
2 トラブル対策
3 シーズンの話題
4 入居者ニーズを考える
5 経営者責任の大きさを認識する
6 追加投資の収支判断
7 貸主の高齢化対策
8 民法改正の要点
9 安定経営への近道とは

空室対策

どうすれば魅力的な物件になるかを考える

セキュリティの見直し	TVモニター付きインターホン、ディンプルキーへの交換
設備の見直し	IHクッキングヒーター、ウォシュレット付き便座の設置
入居制限の緩和	ペット、喫煙を可にする。
入居時の初期費用を下げる	フリーレント、礼金、敷金の見直し

トラブル対策

入居中のトラブルに備える！設備の基礎知識

エアコン	あって当たり前！保証対象外でも入居時には作動する状態がベスト。
水回りの設備	生活への影響大。不具合時期間の家賃減額目安は10％程度。

シーズンの話題

日本ならでは！湿気によるトラブル

湿気による室内のカビの原状回復義務（国交省ガイドライン）
結露のふき取りや通常の掃除を怠ったことが原因の酷い状態…借主責任
通常の範囲内の軽いカビ…貸主責任

貸主ができる湿気対策
除湿器の貸出／大家さん負担での定期的なエアコン清掃
調湿機能付きのクロスや壁材（エコカラットなど）の導入

入居者ニーズを考える

嫌われる設備・好まれる設備

×	古い水回り（トイレ・浴室・洗面台）や空調（エアコンなど）
〇	多様な生活スタイルをサポートする設備（24時間利用可能なごみ置き場、宅配ボックス、整ったネット環境）
△	築年数は重要ではない！室内の状態が良ければ古くてもＯＫ

経営者責任の大きさを認識する

自然災害時に建物の瑕疵が原因の損害が発生！
賠償責任は誰にある？

賃借人	善管注意義務を果たしていれば落ち度にはならず、責任はない。
所有者	建物の瑕疵について過失（落ち度）がなくても責任がある。

大家さんは普段からしっかりとメンテナンスする意識が重要です。

追加投資の収支判断

費用対効果で考える、実践的なリフォームの考え方とは

★リフォーム工事費用÷リフォーム部分の耐用年数÷12か月＝A

（リフォームで見込める値上げ家賃額-A）×12か月×10年＝☆10年間で見込める収益

★＜☆ならやる価値あり！と判断。

貸主の高齢化対策

賃貸物件管理に関する委任契約

賃貸借契約などの法律行為や、クレーム・交渉事、工事の適正な判断を高齢の貸主から委任するための契約。大変有用だが、貸主本人が認知症等に罹患する前に締結しないと意味がない！

民法改正の要点

敷金に関するルール・原状回復義務の範囲の明確化
敷金の定義が明確に！さらに返還債務発生時期は「物件明け渡し時点」！
連帯保証人の保護に関するルールの新設
連帯保証の上限額は書面への記載が必須に。保証の元本確定のタイミングは賃借人or連帯保証人の死亡時点と明記！
賃借人自ら修繕をして良い場合の要件の見直し
大家さんがいつまでも直してくれない場合は自分で修理OKに。
賃借物の一部滅失による賃料減額請求等に関する改定
減額を「請求できる」から「当然に減額される」へ

安定経営への近道とは

長期入居が一番の空室対策！入居し続けてもらうための心掛け

大家さん宛の郵送物は転送手続きお忘れなく！
契約書への署名・捺印は丁寧に。人柄が出ます！
緊急時の応答はスピード勝負！

こうして振り返ると、大家さんも考えないといけないこと、やらなければならないことが盛りだくさんですよね。物件が少なければご自身での管理も可能かもしれませんが、複数所有されている大家さんは本当に大変です。やはりそこはプロにお任せください！当店では経験豊富なスタッフがしっかりと賃貸管理をサポートいたします。ぜひ安定の賃貸管理をお考えの方はお気軽にご相談ください。お待ちしております。

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