目指せ、空室ゼロ！！賢い大家さんへの道－第5講 | 「熱海ロイヤルタイムズ」熱海駅前の不動産会社が運営する地域密着不動産WEBマガジン

1 時代遅れの間取り対策
2 追加投資コストの収支判断

時代遅れの間取り対策

コロナ禍で社会状況が激変する中、あっという間に今年も残り２カ月余り。今後の見通しが立ちにくい今だからこそ、時代の変化に合わせた経営判断が重要になっています。

今回は少し思い切って「間取り」について考えましょう。家族構成やライフスタイルの変化に伴い、好まれる間取りは確実に変わってきています。
例えば、高度成長期に多く作られた２ＤＫ「洋6＋洋6＋ＤＫ7（畳）」と、同じ広さの1ＬＤＫ「洋6＋ＬＤＫ13（畳）」では、どちらの需要が高いと思いますか？

正解は後者です。少子化や晩婚化、高齢者の単身住まい増加などの社会的背景から「部屋数が少なくてもゆったりとした間取り」が多く好まれ、当社へのお問い合わせも後者が断然増えている実感があります。

しかし、間取り変更にはコストがかかります。構造などの諸条件によって異なるものの、200万円程度は必要です。通常の原状回復工事と比べると高額ですが、ここは「利回りが投資に見合う数字かどうか」で判断しましょう。

例えば、空室期間が4ヵ月から2ヵ月に短縮されれば、数年おきに賃料の2ヵ月分が手に入ることと同じです。さらに、今後10年間何もしなかった場合に家賃はいくら下がるのか、空室期間がどれだけ増えるのかを予測し、リノベーションした場合との差額を考えてみましょう。また、一度全面的なリノベーションを行えば、退去ごとの原状回復費用も抑えられるかもしれません。
ご所有の不動産の間取りを、今一度よく考えてみてはいかがですか？

追加投資コストの収支判断

これまでさまざまな空室対策をご紹介しましたが、設備追加や仕様変更の追加投資コストはどれくらいが適正なのでしょう。勘や経験だけでなく、「数字的根拠」で判断する考え方の一例をご紹介します。

一口に追加投資といっても、規模も金額もさまざまです。オーナー様としてはできる限り支出を少なく済ませたいところですが、少なければ良いというものではありません。あくまでも重要なのは「費用対効果」。5万円の支出で1万円の収益しか生まないのであれば、追加投資の価値はありません。たとえ５００万円の支出でも１０００万円の収益を生むなら、追加投資する価値は十二分にあると言えるでしょう。

例えば6畳の和室を洋室に変更した場合、費用は約40万円。一般的なマンションであれば、とりあえず10年はもつと考え、その期間のひと月あたりの金額を計算します。40万円÷10年÷12ヵ月＝３,３３３円となります。そして和室を洋室にしたことで毎月の家賃を７,０００円値上げできれば、７,０００円－３,３３３円＝３,６６７円が毎月収益となり、40万円の支出で10年間の収益総額は４４０,０４０円となります。

期待できる値上げ額は設備によって異なりますが、不動産の意識調査や動向調査、ニーズ調査など、いろいろな会社や不動産に関わる協会がデータを公表しているので、参考にすると良いでしょう。

このように見ていくと、より実践的で的確な追加投資の判断が可能になります。ぜひ参考にしてみてください。

私たちがご案内いたします！